All’interno dello scenario macroeconomico le famiglie italiane si trovano improvvisamente più fragili, con una propensione al risparmio crollata su valori nuovamente esigui. A ciò si accompagna il continuo rialzo dei tassi d’interesse, che preclude a molti la possibilità di accedere al necessario sostegno creditizio. La conseguenza dell’accresciuta rischiosità associata dalle banche agli impieghi immobiliari porta a un calo delle erogazioni, con inevitabili ricadute sull’attività transattiva in tutti i comparti.
Di fatto, il mercato immobiliare italiano mostra inequivocabili segnali di appannamento. Nel primo semestre 2023 la risposta dei valori immobiliari è improntata alla rigidità (+1% per le abitazioni), e l‘andamento dell’inflazione fa sì che l’incremento non sia riuscito a garantire un’effettiva salvaguardia in termini reali. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma.
Andamento dei prezzi differenziato
La lieve variazione positiva che investe i valori immobiliari delle abitazioni è l’esito di aspettative di crescita dei prezzi da parte dell’offerta. Questo suggerisce la presenza sul mercato di una domanda ancora disponibile a interiorizzare gli aumenti imposti dalla parte offerente.
Tuttavia, all’interno dei vari mercati, l’andamento dei valori mostra differenze dovute principalmente allo sfasamento temporale che caratterizza le fasi di inversione del ciclo immobiliare. Ad esempio, se a Venezia Laguna i prezzi calano per il terzo semestre consecutivo, a Milano la variazione risulta doppia rispetto a quella media (+2,2% semestrale). Inoltre, l’indagine evidenzia come in media per vendere un’abitazione siano necessari 5,2 mesi.
Crescono le locazioni brevi
Considerando invece il mercato della locazione, emerge una crescita per il quarto semestre consecutivo (+1,7%).
Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock disponibile. Nello specifico, le locazioni di medio-lungo periodo segna una flessione di oltre il 4% per i contratti ordinari e -1,5% per quelli di tipo agevolato. La componente di breve periodo, al contrario, aumenta del +0,6% gli immobili locati a canone libero. Le variazioni più importanti riguardano Bologna (+3,7%), Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%). L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo.
Poco interesse da parte degli investitori stranieri
La domanda composta da famiglie, lavoratori, studenti e turisti compete a un’offerta privata troppo esigua e sempre più orientata a privilegiare soluzioni più remunerative, come gli affitti brevi. Gli investitori istituzionali potrebbero coprire almeno in parte il fabbisogno in locazione, anche se al momento continuano a manifestare un interesse decisamente tiepido verso il settore residenziale.
Quanto alla componente corporate l’orientamento è improntato alla prudenza da parte degli investitori stranieri. Che determina un crollo degli investimenti, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 ad appena 2 miliardi di euro nel primo semestre 2023.
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