All’interno dello scenario macroeconomico le famiglie italiane si trovano improvvisamente più fragili, con una propensione al risparmio crollata su valori nuovamente esigui. A ciò si accompagna il continuo rialzo dei tassi d’interesse, che preclude a molti la possibilità di accedere al necessario sostegno creditizio. La conseguenza dell’accresciuta rischiosità associata dalle banche agli impieghi immobiliari porta a un calo delle erogazioni, con inevitabili ricadute sull’attività transattiva in tutti i comparti.
Di fatto, il mercato immobiliare italiano mostra inequivocabili segnali di appannamento. Nel primo semestre 2023 la risposta dei valori immobiliari è improntata alla rigidità (+1% per le abitazioni), e l‘andamento dell’inflazione fa sì che l’incremento non sia riuscito a garantire un’effettiva salvaguardia in termini reali. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma.

Andamento dei prezzi differenziato

La lieve variazione positiva che investe i valori immobiliari delle abitazioni è l’esito di aspettative di crescita dei prezzi da parte dell’offerta. Questo suggerisce la presenza sul mercato di una domanda ancora disponibile a interiorizzare gli aumenti imposti dalla parte offerente.
Tuttavia, all’interno dei vari mercati, l’andamento dei valori mostra differenze dovute principalmente allo sfasamento temporale che caratterizza le fasi di inversione del ciclo immobiliare. Ad esempio, se a Venezia Laguna i prezzi calano per il terzo semestre consecutivo, a Milano la variazione risulta doppia rispetto a quella media (+2,2% semestrale). Inoltre, l’indagine evidenzia come in media per vendere un’abitazione siano necessari 5,2 mesi. 

Crescono le locazioni brevi

Considerando invece il mercato della locazione, emerge una crescita per il quarto semestre consecutivo (+1,7%). 
Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock disponibile. Nello specifico, le locazioni di medio-lungo periodo segna una flessione di oltre il 4% per i contratti ordinari e -1,5% per quelli di tipo agevolato. La componente di breve periodo, al contrario, aumenta del +0,6% gli immobili locati a canone libero.  Le variazioni più importanti riguardano Bologna (+3,7%), Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%).  L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo.

Poco interesse da parte degli investitori stranieri

La domanda composta da famiglie, lavoratori, studenti e turisti compete a un’offerta privata troppo esigua e sempre più orientata a privilegiare soluzioni più remunerative, come gli affitti brevi. Gli investitori istituzionali potrebbero coprire almeno in parte il fabbisogno in locazione, anche se al momento continuano a manifestare un interesse decisamente tiepido verso il settore residenziale.
Quanto alla componente corporate l’orientamento è improntato alla prudenza da parte degli investitori stranieri. Che determina un crollo degli investimenti, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 ad appena 2 miliardi di euro nel primo semestre 2023. 

L’Italia è stata uno dei paesi più colpiti dagli aumenti dei prezzi energetici, in particolare per quanto riguarda l’energia elettrica. Il prezzo per uso domestico, che nel secondo semestre 2020 era più basso di quello di Germania e Spagna, ha subito nell’arco di due anni un incremento così ampio (+72,4%) da diventare il più alto tra le maggiori economie europee. A quanto emerge dal Rapporto annuale 2023 dell’Istat l’impatto della crescita dei prezzi dei beni energetici è stato relativamente più pesante per le famiglie con più bassi livelli di spesa. L’inflazione misurata dall’indice Ipca relativa ai beni energetici per le famiglie con i livelli di spesa più bassi è stata infatti superiore di oltre 13 punti a quella registrata per le famiglie con i livelli di spesa più alti (rispettivamente, +60,6% e +47,5%).

Il 10,1% dei nuclei a rischio povertà non riesce a pagare le bollette

In Italia, nel 2022, il 17,6% delle famiglie a rischio di povertà dichiara di non essere in grado di riscaldare adeguatamente l’abitazione, mentre il 10,1% dichiara arretrati nel pagamento delle bollette. Tra le maggiori economie europee solo la Germania mostra un’incidenza più bassa per entrambi gli indicatori. Le famiglie che hanno una spesa energetica troppo elevata unite a quelle il cui reddito scende sotto la soglia di povertà, una volta fatto fronte alle spese energetiche, sono l’8,9% delle famiglie residenti in Italia, e il 27,1% di quelle che ricevono in bolletta i bonus sociali.

L’impatto dei bonus sociali

I bonus sociali sono stati pensati per mitigare l’impatto sulle famiglie della crescita dei prezzi dei beni energetici. L’importo medio dei bonus sociali (elettricità e gas insieme) è stimato, nel 2022, a 992 euro per famiglia beneficiaria, e oltre il 90% del valore totale della spesa per i bonus erogati è destinata alle famiglie appartenenti ai primi due quinti di reddito, le più povere.
Le famiglie ancora in povertà energetica dopo aver ricevuto il bonus sono il 25,1%. L’effetto del bonus nella riduzione della povertà energetica si attesta, quindi, su 2 punti percentuali.

Lotta alla povertà energetica e transizione ecologica equa

Nel medio periodo il processo di transizione ecologica è però destinato a modificare radicalmente le fonti e i prezzi dell’energia. Anche in virtù della sperequazione nell’impatto della variazione dei prezzi energetici, “non si può dare per scontato che i costi e i benefici di questo processo siano distribuiti in modo equo tra le diverse fasce di popolazione”, sottolinea l’Istat. E la lotta alla povertà energetica è un aspetto chiave delle recenti strategie di policy della Commissione Europea per favorire una transizione ecologica equa.